Kira Tespit Davası Nedir?

Kira tespit davası, kiracı ya da kiraya veren tarafından açılan kira bedelinin yeniden belirlenme talebi için açılan bir dava türüdür.

Kira sözleşmelerinde kira bedelinin artırılması veya düşürülmesi talep edilebilir. Genellikle uygulamada kira bedelinin artırılması talep edilmekte olup, bu durum “kira artış davası” olarak da bilinmektedir.

Mahkeme kararıyla belirlenen kira bedeli dışında, kiracı aleyhine kira sözleşmesinde başka değişiklikler yapılamaz. Bu konu Türk Borçlar Kanunu’nun 346. maddesi ile düzenlenmiştir. Kanun, kira bedeli ve yan giderler haricinde kiracıya ek ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceğini belirtmektedir. Ayrıca, kira bedelinin zamanında ödenmemesi durumunda ceza veya sonraki kira bedellerinin muaccel hale getirilmesine ilişkin anlaşmalar da geçersizdir.

İş yeri kira tespit davası ile konut kira tespit davası arasında herhangi bir fark bulunmamaktadır; her ikisi de kira bedelinin adil ve hukuka uygun şekilde belirlenmesini sağlamayı amaçlamaktadır. Bu tür davalarda mahkeme, tarafların delillerini değerlendirerek adil bir kira bedeli belirlemekte ve hukuki bir karar vermektedir.

TBK m. 345

“Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur”

Kira Tespit Davası Hangi Durumlarda Açılabilir?

Kira tespit davası, çeşitli yasal koşullar altında açılabilen bir hukuki süreçtir. Bu durumlar genellikle şu şekilde özetlenebilir:

  1. Yasal sınırların üzerinde kira artışı: Taraflar arasında kira artış oranında anlaşmazlık olduğunda veya kira bedeli yasal sınırların üzerinde belirlenmişse, kiracı bu durumu mahkemeye taşıyabilir. Kanun koyucu, kiracıyı korumak amacıyla belirli sınırlar getirmiştir ve mahkeme, taşınmazın durumu ile emsal kira bedellerini değerlendirerek adil bir kira artış oranı belirler.
  2. En az beş yıl devam eden kira sözleşmelerinde bedel tespiti: Kanun, en az beş yıl süreli kira sözleşmelerinde taraflar arasında kira bedeli tespiti yapılmasını öngörmüştür. Bu süre zarfında ekonomik koşullar veya kiralananın bulunduğu bölgedeki değişiklikler nedeniyle kira bedelinde önemli değişiklikler olabilir. Kiracı veya mal sahibi, bu durumu mahkemeye taşıyarak kira bedelinin yeniden belirlenmesini talep edebilir.

Kira tespit davası, taraflar arasındaki adil bir denge ve hukuki güvence sağlamak için önemli bir araçtır. Mahkeme, tarafların delillerini değerlendirerek ve kanuni çerçeveyi göz önünde bulundurarak adil bir kira bedeli belirler. Bu süreçte, hem kiracının hem de mal sahibinin hakları gözetilir ve adil bir çözüm amaçlanır.

Kira Tespit Davasını Kimler Açabilir?

  1. Kira tespit davası, genellikle kiracı tarafından değil, kiraya veren tarafından açılabilmektedir.
  2. Taşınmazın birden fazla malikinin bulunduğu durumlarda, kiraya veren sıfatına bakılmaksızın her bir malik söz konusu davayı açabilir.
  3. Kiralanan taşınmaz elbirliği mülkiyete tabi ise, tüm maliklerin birlikte dava açmaları, davaya katılmaları veya muvafakat vermeleri gerekmektedir. Kira tespit davası genellikle ev sahipleri tarafından, emsallerine göre düşük kalmış kira bedellerinin arttırılması talebiyle açılmaktadır.

Kira Davası Açma Süresi Nedir?

  1. Kira tespit davası, mevcut kira sözleşmesi devam ettiği sürece her zaman açılabilir. Davanın açılma zamanı, mahkemenin kararıyla belirlenen yeni kira bedelinin hangi dönemden itibaren geçerli olacağının belirlenmesi açısından büyük önem taşır.
  2. Yeni kira dönemi başlamadan en az 30 gün önce dava açılmalıdır. Eğer kira bedelinin artırılacağına dair yazılı bildirim yapılmışsa, dava yeni kira dönemi içinde de açılabilir.
  3. Eğer kira sözleşmesinde yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına dair bir hüküm bulunuyorsa, bu durumda davanın yeni kira dönemi sonuna kadar açılması gerekebilir. Mahkeme tarafından belirlenen yeni kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olacaktır.

Kiranın Tespiti Davaları Hangi Taşınmazlar İçin Açılabilir?

Kira tespit davasının konusunu sadece konut ve çatılı iş yeri kiralarından doğan uyuşmazlıklarda açılabilmektedir. Kısacası konut ve çatılı iş yeri vasfını taşımayan taşınmaz veya taşınırların kiralarında, bu davanın açılması mümkün değildir. Örnek olarak arsa vasfını taşıyan taşınmazın kira ilişkisine konu olması durumunda kira tespit davasının açılması mümkün değildir.

Kira Tespit Davalarında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Kira tespit davasında görevli ve yetkili mahkeme, sözleşmenin ifa yerindeki veya davalının yerleşim yerindeki sulh hukuk mahkemesidir.

Kira Tespit Davasının Kira Uyarlama Davasından Farkları

Kira bedelinin tespiti davası, taraflar arasında kesin bir anlaşma olmaması veya kira sözleşmesinin beş yıldan uzun süreli olması durumlarında açılabilir.

Kira bedelinin uyarlanması talep edilebilmesi için taraflarca öngörülemeyen olağanüstü durumların ortaya çıkması ve bu sebeple tarafların edimlerini yerine getirmelerinin beklenememesi gerekmektedir.

Hakim, kira bedelinin tespiti davasında, beş yıldan kısa süreli sözleşmelerde en fazla TÜFE oranında kira bedelini artırabilir. Beş yıldan uzun süreli sözleşmelerde ise hakkaniyet ve TÜFE oranını dikkate alarak artırım yapabilir.

Kira bedelinin uyarlanması halinde, hakim herhangi bir sınırlamaya bağlı olmaksızın kira bedelini yeni koşullara uygun hale getirebilir.

Kira bedelinin tespiti davası sadece konut ve kapalı işyerleri kira sözleşmeleri için geçerlidir.

Ancak kira bedelinin uyarlanması davası, tüm taşınır ve taşınmaz kira sözleşmeleri için açılabilir.

Kira Tespit Davası Nasıl Açılır?

Kira tespit davası, kira konusu konutun bulunduğu yerin Sulh Hukuk Mahkemesi’nde ve kira süresi boyunca her zaman açılabilir. Her ne kadar kira tespit davasının amacı kiracıyı korumak olsa da bu davayı kiraya veren kişi de açabilir.

Kira tespit davasının mahkeme tarafından dinlenebilmesi için davacının dava açmada hukuki bir yararının bulunması gerekir. Eğer davacının tespit davasında hukuki bir yararının bulunmadığı anlaşılırsa dava reddedilecektir. Uzun süreli kira sözleşmelerinde davanın erken açılmasının davacıya bir yarar sağlamayacağı kabul edilmektedir. Bu yüzden uzun süreli kira sözleşmelerinde kira tespit davasının sözleşmenin sona ereceği yıl açılması daha isabetli bulunmuştur.

Kira Tespit Davası Yargıtay Kararları

YARGITAY Hukuk Genel Kurulu Esas: 2011/3-630 Karar: 2011/774, K. Tarihi: 14.12.2011
Taraflar arasındaki “kira tespiti” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; İzmir 3.Sulh Mahkemesince davanın kabulüne dair verilen 12.10.2010 gün ve 2010/510 E-2010/1139 K. Sayılı kararın incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 3.Hukuk Dairesinin 28.12.2010 gün ve 2010/21886-21970 sayılı ilamı ile;(“…Davacı vekili dilekçesinde, müvekkilleri olan davacıların davalıdan taşınmazı kiraladıklarını, taşınmaz 3 katlı olup, 3.katın davacılar tarafından boşaltılıp davalı kiralayana teslim edildiğini, taşınmazın kalan kısımları için 20.11.2009 tarihinden itibaren aylık kiranın 1252 TL. olarak tespitine karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Yargılama sırasında alınan bilirkişi raporunda, “taşınmazın 3.katının boşaltılmış olup, davacılar tarafından  kullanılmadığı, 3 kat harici taşınmazın yıllık kirasının 15958 TL. olacağı bildirilmiştir. Mahkemece, bilirkişi raporu esas alınarak, taşınmazın kullanılmadığı iddia edilen 3. kat  haricinde kalan bölümler için kira tespiti yoluna gidilmiştir. Dosyanın incelenmesinden, taşınmaz 3 katlı olup, tamamının kiraya verildiği, davacı kiracıların 3.katı davalı kiralayana usulünce teslim ettiklerini ispat edemedikleri, davacıların 3.katı kullanmayacaklarına ilişkin kiralayana gönderdikleri ihtarnameye karşılık olarak, davalı kiralayanın bu durumu kabullenmediği ve davacılar aleyhine tahliye davası açıp, bu davanın halen derdest olduğu anlaşılmıştır. Öyle ise mahkemece, taşınmazın bir bütün olarak kiralanıp, kısmi kullanma durumunun davalı kiralayan tarafından kabul edilmediği hususu karşısında taşınmazın tamamına yönelik olarak kira tespiti yapılması, davacı kiracının bu yönde talebinin bulunmaması durumunda ise davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme sonucu yazılı şekilde hüküm tesisi bozmayı gerektirmiştir…”)gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
TEMYİZ EDEN : Davalı vekili HUKUK GENEL KURULU KARARI Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü: Tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dosyadaki tutanak ve kanıtlara, bozma kararında açıklanan gerektirici nedenlere göre, Hukuk Genel Kurulu’nca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.
S O N U Ç : Davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı 6217 sayılı Kanunun 30.maddesi ile 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na eklenen “Geçici madde 3” atfıyla uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 429. Maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine,  14.12.2011 gününde oybirliği ile karar verildi.